Văn Phòng Luật Sư ĐẠT ĐIỀN

1. Quy định của pháp luật

“Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”; thông qua các giao dịch dân sự, các chủ thể có thể tìm kiếm cũng như trao đổi lợi ích với nhau. Tuy nhiên, thực tế tồn tại nhiều trường hợp các chủ thể đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhưng lại không đạt được lợi ích mà mình mong muốn mặc dù họ hoàn toàn thiện chí và ngay thẳng khi tham gia vào giao dịch đó. Những chủ thể này được xác định chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Trường hợp này pháp luật xác định họ là người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.

Tại Điều 133 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại, nếu có”.

Quy định nêu trên thể hiện sự rõ ràng và bảo vệ người thứ ba ngay tình nhiều hơn so với BLDS năm 2005. Trong đó, quy định tại khoản 2 Điều 133 nêu trên đã góp phần bảo đảm an toàn, ổn định pháp lý cho các giao dịch dân sự, tránh rủi ro “bất khả kháng” ngoài khả năng kiểm soát, giúp các chủ thể yên tâm thực hiện giao dịch đối với các tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy quy định hiện hành vẫn chưa bảo vệ một cách triệt để quyền lợi của người thứ ba khi mà việc giao dịch của họ là thiện chí, ngay tình và trong một số trường hợp chưa bảo đảm được tính ổn định của các giao dịch dân sự. Đặc biệt là đối với các giao dịch dân sự mà đối tượng giao dịch là tài sản đã được đăng ký quyền sở hữu và người thứ ba căn cứ vào tình trạng đã đăng ký của tài sản để thực hiện việc giao dịch. Tác giả xin dẫn chiếu vụ án dưới đây để làm rõ hơn quan điểm về xác định người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Vụ án cụ thể

Ngày 21/7/2017, bà T chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số J18 (nay là thửa đất số 81) cho ông M theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng Công chứng (Hợp đồng này đã được Tòa án có thẩm quyền xác định là vô hiệu). Ngày 31/7/2017, ông M đã được chỉnh lý sang tên quyền sử dụng thửa đất số J18. Sau đó, ông M đề nghị được cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ngày 15/8/2017 Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 81 cho ông M.

Ngày 14/8/2018, ông M ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 81 nêu trên cho bà H tại Văn phòng Công chứng. Thời điểm các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, Văn phòng Công chứng xác định nhà đất chuyển nhượng không có tranh chấp. Sau đó, bà H đến Văn phòng Đăng ký đất đai làm thủ tục sang tên thì được trả lời hồ sơ tạm dừng đăng ký do nhà đất có tranh chấp đang được Tòa án giải quyết. Hồ sơ vụ án thể hiện, ngày 20/4/2018 TAND Tp Đ đã có Thông báo thụ lý vụ án số 23/TB-TLVA theo Đơn khởi kiện của bà E về tranh chấp chia thừa kế và yêu cầu Tòa án tuyên Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông M và bà H.

3. Quan điểm đối với vụ án

Quan điểm thứ nhất (cũng là quan điểm của tác giả): Khi ông M chuyển nhượng nhà đất cho bà H thì nhà đất không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp ngăn chặn cấm chuyển dịch. Tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất “Đất không có tranh chấp”. Thực tế, thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng, ông M đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 81.

Để chứng minh một tài sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu có bị chiếm đoạt bất hợp pháp hay không, người tham gia giao dịch chỉ có thể thực hiện thông qua việc kiểm tra các giấy tờ đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Nhà đất số 81 đã được ông M thực hiện đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có nghĩa rằng tài sản đó đã được cơ quan nhà nước xác nhận là tài sản có chủ sở hữu. Vì vậy, việc người thứ ba – bà H đã căn cứ vào việc xác nhận đó của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì hành vi giao dịch của bà H là có căn cứ pháp luật. Việc Văn phòng Công chứng chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 81 ngày 14/8/2018 giữa ông M với bà H là đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, mặc dù giao dịch trước đó giữa bà T và ông M vô hiệu thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 81 ngày 14/8/2018 không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015 nên bà H là người thứ ba ngay tình khi nhận chuyển nhượng nhà đất. Do đó, bà H có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà đất tranh chấp.

Quan điểm thứ hai: Thời điểm ông M và bà H ký Hợp đồng nhận chuyển nhượng nhà đất số 81 thì TAND Tp H đã có thông báo thụ lý vụ án liên quan đến nhà đất các bên chuyển nhượng theo Đơn khởi kiện của bà E. Do đó, trường hợp này căn cứ điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì xác định nhà đất có tranh chấp.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015 quy định: “…Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”. Mối quan hệ tài sản bất hợp pháp giữa người giao dịch với người thứ ba và chủ sở hữu tài sản thực sự đã được hợp thức hóa bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua việc thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản. Theo quy định nêu trên, bà H là bên nhận chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và tài sản các bên giao dịch bị chiếm đoạt một cách bất hợp pháp. Do đó, trong trường hợp này quyền lợi của người thứ ba – bà H không được xem là người thứ ba ngay tình vì theo quy định của pháp luật người thứ ba có nghĩa vụ phải biết là tài sản đó bị chiếm đoạt bất hợp pháp.

Do đó, có căn cứ xác định việc chuyển nhượng giữa ông M và bà H vi phạm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và bà H không phải là người nhận chuyển nhượng tài sản ngay tình theo quy định tại Điều 133 BLDS năm 2015.

Trên đây là ý kiến đối với vụ án, rất mong nhận được trao đổi của bạn đọc.