Văn Phòng Luật Sư ĐẠT ĐIỀN

1. Tách sổ đỏ là gì?

Để tìm hiểu xem tách sổ đỏ cho con thuế, lệ phí mất bao nhiêu tiền, trước hết ta cần phải làm rõ tách sổ đỏ là gì? Hiểu đơn giản, tách sổ đỏ là việc chia một mảnh đất hiện đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh đất khác nhau với diện tích nhỏ hơn mảnh đất ban đầu. Khi tách sổ đỏ, phải đảm bảo việc này đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật hiện hành về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Sau khi tách sổ đỏ, thửa đất còn lại sau khi tách và thửa đất mới hình thành đều có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật về tách thửa.

2. Điều kiện tách sổ đỏ

Căn cứ theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 và điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, điều kiện để tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho là:

• Thứ nhất, Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc đáp ứng đầy đủ các điều kiện về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Thứ hai, đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa, hạn mức để tách thửa. Nếu thửa đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước tối thiểu sẽ không được phép tách thửa. Điều kiện tách thửa về diện tích, kích thước tối thiểu sẽ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), phù hợp với điều kiện của địa phương (theo quy định tại khoản 31 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).
• Thứ ba, đất không có tranh chấp, và quyền sử dụng đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất. Nếu như đất không còn thời hạn sử dụng thì sẽ không thể tách thửa.
• Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Khi đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ bị thu giữ, không đảm bảo điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thứ năm, thửa đất không thuộc những trường hợp không được phép tách thửa theo quy định của từng UBND tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương.

3. Bố mẹ tách sổ đỏ cho con thuế, lệ phí mất bao nhiêu tiền?

Khi tách thửa, sẽ phải thực hiện việc đo đạc và thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho con. Những khoản thuế, lệ phí phải đóng là: phí đo đạc, lệ phí trước bạ (thu khi chuyển nhượng), phí thẩm định hồ sơ sang tên, tiền công chứng hoặc chứng thực, thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể, các khoản phí theo quy định của pháp luật như sau:

Phí đo đạc: là chi phí phải nộp khi tách thửa, là tiền dịch vụ để trả cho người đo đạc. Phí đo đạc sẽ dao động trong khoản từ 1,8 đến 2,5 triệu đồng tùy thuộc vào quy định của từng địa phương

Lệ phí trước bạ:

• Theo khoản 10 điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ sẽ được miễn nếu bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con
• Nếu cha mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con, sẽ phải nộp lệ phí trược bạ vì theo điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP không quy định miễn lệ phí trước bạ đối với trường hợp chuyển nhượng. Theo nghị định trên, lệ phí trước bạ sẽ được tính như sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%

– Phí thẩm định hồ sơ sang tên: chi phí này sẽ dao động từ 500.000 đồng đến vài triệu đồng tùy thuộc vào mức thu của từng tỉnh, thành.

– Phí công chứng hoặc chứng thực nhà đất: phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho được tính theo giá trị quyền sử dụng đất.

– Thuế thu nhập cá nhân: theo khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân sẽ được miễn đối với trường hợp cha mẹ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho con

4. Thủ tục tách sổ đỏ cho con

4.1. Hồ sơ tách sổ đỏ

Hồ sơ tách sổ đỏ được quy định tại khoản 1 điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân phải nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách sổ đỏ bao gồm các giấy tờ như sau:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

4.2. Trình tự, Thủ tục tách sổ đỏ

Thủ tục tách sổ đỏ sẽ được thực hiện theo các bước sau đây:

– Bước 1: Nộp hồ sơ tách thửa

• Cách 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tách thửa tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu tách thửa.
• Cách 2: Trường hợp không nộp hồ sơ tách thửa tại UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất thì:

Đối với địa phương đã được thành lập bộ phận một cửa thì tiến hành nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Theo thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa tại cấp huyện (cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Đối với các địa phương chưa có bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân tiến hành nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương đó chưa tổ chức chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Trên thực tế nhiều địa phương vẫn tiến hành nộp trực tiếp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện dù có hay chưa có bộ phận một cửa tại cấp huyện.

– Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ:

• Trong trường hồ sơ chưa đầy đủ giấy tờ, giấy tờ chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải xử lý hồ sơ, thông báo với người nộp hồ sơ và hướng dẫn bổ sung. Nếu người tiến hành nộp hồ sơ không bổ sung thì sẽ từ chối tiếp nhận.
• Trong trường hợp hồ sơ hợp lệ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào trong hồ sơ tiếp nhận, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ (trong phiếu ghi rõ ngày hẹn trả kết quả).

– Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết yêu cầu

– Bước 4: Trả kết quả

• Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
• Thời gian này không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

5. Thời gian giải quyết thủ tục tách sổ đỏ cho con

Theo điểm c, đ khoản 40 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa đất là không quá 15 ngày làm việc, thời gian thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thay đổi tài sản gắn liền với đất là không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa sẽ được tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Thời gian này sẽ không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật. Đối với thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính, không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định, đối với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục tách thửa theo quy định được tăng thêm 10 ngày, tức là thời gian tối đa giải quyết là 25 ngày, trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.