Văn Phòng Luật Sư ĐẠT ĐIỀN

1. Sổ đỏ là gì ?

Sổ đỏ hoặc giấy đỏ hoặc bìa đỏ là tên gọi khác của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.

Theo quy định của Chính phủ thì sổ đỏ cấp cho khu vực ngoài đô thị (nông thôn). Loại đất có thể được cấp sổ đỏ khá đa dang, gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm nuối và đặt làm nhà ở tại nông thôn. Đa phần sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình nên khi chuyển nhượng cần có chữ ký của các thành viên trên 18 tuổi.

Theo quy định tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Và tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

2. Điều kiện để được cấp sổ đỏ

Do trước đây, viêc mua bán đất diễn ra sơ sài, tính pháp lý không cao nên nhiều trường hợp hồ sơ chuyển nhương, đăng ký quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, để xác định điều kiện cấp sổ đỏ chia ra làm 02 trường hợp là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

2.1 Thứ nhất: Cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với những cá nhân, hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất chia ra làm 02 trường hợp là giấy tờ đứng tên mình và giấy tờ đứng tên người khác.

– Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đứng tên mình sẽ cần những tài liệu sau đây theo quy định của Điều 100 luật Đất đai 2013:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/03/1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, số địa chính trược ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, giấy tờ bàn giao nhà tình nghĩa găn liền với đất.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước 15/20/1993 và được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã đucợ sử dụng trước 15/10/1993.
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định.
•  Giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất veefq uyền sử dụng đất.
• Một số giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

– Trường hợp cá nhân, tổ chức có các giấy tờ nêu tại trường hợp trên mà là tên người khác sẽ phải đáp ứng đồng thời các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

• Đang sử dụng đất có các giấy tờ nếu trên nhưng tên của người khác kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
• Chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất tính đến trước ngày 01/07/2014
• Đất không có tranh chấp.

– Đối với những trường hợp cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án cần có tài liệu:

• Cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất theo quyết định, bản án của Tòa án.
• Quyết định thi hành bản án của cơ quan thi hành án.
• Văn bản công nhận kết quả hòa giải thành.
• Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực.

– Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng được đất nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến 01/07/2014 mà chưa được cấp sổ đỏ.

2.2 Thứ hai: Cá nhân, hộ gia đình không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

– Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện cấp sổ đỏ sau:

• Đang sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Có hộ khẩu tại địa phương và đang sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
• Được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

– Trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

• Đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất sử dụng ổn định từ trước 01/07/2014 và không vi phạm pháp luật đất đai.
• Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

3. Các trường hợp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Theo Điều 19, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đucợ chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 quy định các trường hợp sau đây không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

• Tổ chúc, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 luật Đất đai năm 2013.
• Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, trị trấn.
• Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
• Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
• Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Tổ chức, ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh.