ĐOÀN LUẬT SƯ TP.HCM
Văn Phòng Luật Sư ĐẠT ĐIỀN
(Ho Chi Minh City Lawyers Association - DAT DIEN law office)
0567 50 1111 - 028 3968 3456
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).
Theo quy định của pháp luật, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải có chữ ký của các hộ giáp ranh liền kề. Việc cần phải có chữ ký của các hộ giáp ranh liền kề chỉ thực hiện khi làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013. Theo đó, Phụ lục số 11 ban hành kèm theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT có quy định phải xin chữ ký của người sử dụng đất, chủ quản lý đất liền kề để xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất.
Trên thực tế, có không ít trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, nên chủ đất cần nắm được các quy định liên quan để đảm bảo quyền lợi cho mình. Vậy hàng xóm không ký giáp ranh khi làm sổ đỏ xử lý như thế nào?
Dưới đây là một số cách xử lý trong trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định những trường hợp cơ quan nhà nước từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trong đó nêu rõ:
Theo quy định trên, cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận không được từ chối nhận hồ sơ với lý do hàng xóm không chịu ký giáp ranh nếu không có tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận nếu nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai.
Như vậy, nếu hàng xóm không chịu ký xác nhận ranh giới, mốc giới sử dụng đất, cũng không có văn bản khiếu nại, tố cáo hoặc văn bản khác thể hiện việc có tranh chấp trong thời hạn quy định thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình, chủ đất vẫn có thể nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ. Nếu hồ sơ hợp lệ và đáp ứng đủ điều kiện thì sẽ được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Trên thực tế nhiều người dân bị từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.
Căn cứ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng thửa đất, tình trạng tranh chấp,… tại trụ sở Ủy ban và khu dân cư nơi có đất trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).
Ngoài ra, căn cứ Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về xác định và đo vẽ ranh giới thửa đất cho thấy các thửa đất đã được địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu tại hồ sơ địa chính để quản lý ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, khi xác định ranh giới thửa đất để đo vẽ chi tiết đã có mặt của những người sử dụng đất liền kề, trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có).
Đơn vị đo đạc chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của xã, niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Như vậy, không có quy định nào quy định Cơ quan nhà nước được từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất hợp pháp chỉ vì hàng xóm không chịu ký giáp ranh.
Chính vì vậy, người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận, giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc từ chối hoặc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.
Khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh với lý do tranh chấp đất đai thì người đề nghị cấp giấy chứng nhận tự hòa giải với người đang có tranh chấp hoặc thông qua hòa giải viên (việc hòa giải này không bắt buộc) hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hòa giải (hòa giải bắt buộc).
Khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận nếu có đơn tranh chấp thì sẽ tạm dừng thực hiện thủ tục. Sau khi tranh chấp được giải quyết thì thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
Trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh và có hành vi cố ý ngăn cản việc cấp giấy chứng nhận của người sử dụng đất thì chủ đất có quyền khởi kiện về hành vi cản trở đó để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Căn cứ Bộ luật tố tụng dân sự 2015, hành vi cố ý ngăn cản việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp là tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Do đó, khi người sử dụng đất nộp đơn khởi kiện và cung cấp được tài liệu, giấy tờ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là hợp pháp thì Tòa án sẽ tiếp nhận và thụ lý đơn theo quy định.
Trên đây là nội dung bài viết Hàng xóm không ký giáp ranh khi làm sổ đỏ xử lý như thế nào? mà chúng tôi gửi đến bạn đọc. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn tốt nhất.